Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên sắp đi vào vận hành có ý nghĩa quan trọng với người dân sinh sống tại khu Đông. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng dọc Xa lộ Hà Nội khiến nhiều người trẻ gặp trở ngại trong việc lựa chọn nơi sinh sống, an cư lạc nghiệp. Trên thực tế cho thấy, kể từ khi tuyến Metro số 1 khởi công vào năm 2012 làm bùng nổ thị trường bất động sản khu Đông Sài Gòn. Nhiều dự án nhà ở, căn hộ nằm dọc tuyến Xa lộ Hà Nội đã được hình thành để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Tuy nhiên, hiện nay giá bán tăng cao khiến thị trường nhà ở có tình trạng lệch pha cung cầu. Căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp, đặc biệt là các dự án được đảy giá với biên độ lớn.
Giá bán căn hộ năm 2022 tăng vọt
Thơi gian qua, thị trường căn hộ dọc tuyến Xa lộ Hà Nội liên tục chứng kiến “cơn sốt giá” đặc biệt sau chủ trương thành lập TP Thủ Đức và dự án Metro số 1 dự kiến đi vào hoạt động năm 2023. Trên thị trường sơ cấp giá căn hộ đang dao động trong khoảng từ 50-120 triệu đồng/m2. Trong đó, vượt qua cả “phố nhà giàu” Quận 2 với mức tăng giá cao nhất khoảng 130%, khu vực Quận Thủ Đức và Quận 9 cũ đang chiếm ưu thế khi mức tăng trưởng trần từ 140-192%. Mặt khác, giá thứ cấp của nhiều dự án dọc tuyến Xa lộ Hà Nội cũng tăng đáng kể, mức giá chào bán lại cao hơn từ 25-75% so với giá ban đầu công bố.
Theo đại diện An Gia, nguồn cung khan hiếm khiến thị trường căn hộ khu vực này liên tục tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Chưa kể, tuyến Metro số 1 cùng loạt hạ tầng mới, kết nối trực tiếp đến tuyến Xa lộ Hà Nội như đường Vành Đai 3, nút giao Tân Vạn… được triển khai là những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.
Sự phân hoá mạnh mẽ về thanh khoản giữa các phân khúc sản phẩm trên thị trường bất động sản đã xuất hiện trong những tháng đầu năm vừa qua. Các dự án trong phân khúc cao cấp, hạng sang có tỷ lệ tiêu thụ kém do chính sách thắt chặt tín dụng. Trên thị trường thứ cấp, kịch bản này cũng xảy ra tương tự, các giao dịch chậm lại. Hơn nữa, việc tăng giá bán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của chủ đầu tư nhưng sẽ làm giả đi cơ hội kiếm lời của khách hàng, nhà đầu tư dẫn đến thu hẹp phạm vi khách hàng.
Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở quanh khu vực này ngày càng lớn, đặc biệt là tại Thủ Đức và khu vực giáp ranh thành phố như Dĩ An (Bình Dương) hay Biên Hòa (Đồng Nai) do ngưỡng giá còn “mềm”.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, khu Đông đang là điểm đến tập trung phần lớn nhu cầu mua căn hộ của khách hàng. Lượt tìm kiếm chủ yếu vào dòng căn hộ có khoảng giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ phân khúc vừa túi tiền này khá khiêm tốn nên người dân khó có cơ hội sở hữu nhà, đặc biệt với nhóm người trẻ có độ tuổi từ 30 – 35. Đây là nhóm khách hàng hiện nay có nhu cầu nhà ở cao nhất.
Vẫn còn cơ hội cho người mua
Sau những tháng đầu năm trầm lắng, thị trường bất động sản chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt với hơn 15.500 căn hộ từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua số lượng của cả năm trước. Trong đó, khu vực TP Thủ Đức đóng góp đến 88% nguồn cung mới của cả thị trường. Tuy nhiên, chiếm ưu thế với 93% nguồn cung mới quý này là phân khúc căn hộ cao cấp. Căn hộ tầm trung chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân vẫn tiếp tục “lặn tăm” kể từ đầu năm 2019.
Dù rất ít các dự án mới được mở bán tại khu vực dọc tuyến Xa lộ Hà Nội nhưng giá thành của rổ hàng này vẫn chênh so với phân khúc trung cấp một khoản rất lớn. Hiện nhiều chủ đầu tư cũng tích cực thâu tóm quỹ đất tốt quanh khu vực này để đầu tư dự án. Đơn như Tập đoàn BĐS An Gia vừa qua đã hé lộ thông tin dự án The Gió Riverside tọa lạc gần Xa lộ Hà Nội, cách tuyến Metro chỉ 5 phút di chuyển. Theo thông tin chia sẻ từ chủ đầu tư, dự án này được định vị là khu phức hợp ven sông Đông Sài Gòn với quy mô khoảng 3.000 sản phẩm có mức giá phù hợp với điều kiện tài chính của các gia đình trẻ, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, phân khúc khách hàng hướng tới là những người mua ở thực tại TP HCM và các khu vực giáp ranh như Bình Dương hay Đồng Nai.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường nhà ở vẫn cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu khi số lượng căn hộ vừa túi tiền không đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân, trong khi đó số lượng căn hộ cao cấp đang chiếm lĩnh rổ hàng. Sự mất cân đối cung cầu còn nằm ở giá bán. Giá căn hộ tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đây chính là lý do doanh số bán căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới chỉ ở mức 70% gần như không thay đổi theo năm.
Theo chủ đầu tư The Gió Riverside xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp tục phát triển trong tương lai. Không chỉ đơn giản vì quỹ đất khan hiếm, chi phí đắt đo mà còn do nhu cầu với loại hình căn hộ, đặc biệt tại TP HCM chỉ có tăng mà không có giảm. Những dự án căn hộ vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành nơi kết nối thuận tiện tới trung tâm sẽ tiếp tục, ngưỡng giá mềm sẽ là tâm điểm đầu tư, dẫn dắt thị trường thời gian tới.
